بازگشت آرام خریداران به بازار مسکن؛ مرداد نقطه تغییر بود؟

آمارها از فعال‌تر شدن بازار نسبت به تیر حکایت دارد. حدود 1300 واحد مسکونی در تهران طی مرداد از طریق یکی از سامانه‌های مجاز انعقاد قرارداد معامله شدند. این رقم در تیر حدود هزار واحد بود؛ یعنی حجم معاملات در یک ماه حدود 30 درصد افزایش پیدا کرده است.

قیمت‌ها نیز بی‌حرکت نماندند. متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های تهران در مرداد به 210 میلیون و 800 هزار تومان برای هر مترمربع رسید که 3.2 درصد بیشتر از تیر بود. متوسط قیمت قطعی معاملات نیز با رشد مشابه 3.2 درصدی به حدود 192 میلیون تومان برای هر مترمربع رسید.

با این حال، این اعداد هنوز از بازگشت کامل رونق خبر نمی‌دهند. بازار مسکن در مرداد فعال‌تر شده، اما فاصله تعداد معاملات با دوره‌های پررونق همچنان زیاد است. بنابراین شاید تعبیر دقیق‌تر برای اتفاقی که رخ داده، بازگشت آرام بخشی از خریداران باشد؛ نه شروع یک موج گسترده خرید.

معاملات بالا رفت، اما بازار هنوز از رکود خارج نشده است

رشد 30 درصدی تعداد معاملات در نگاه اول رقم قابل توجهی است. اما وقتی پایه مقایسه حدود هزار معامله در تیر باشد، باید در تفسیر این درصد احتیاط کرد.

تعداد معاملات مرداد حدود 1300 واحد گزارش شده است. این رقم حتی نسبت به اردیبهشت همان سال، که نزدیک به 2000 معامله در تهران انجام شد، حدود 35 درصد پایین‌تر است. خود بازار اردیبهشت نیز با وجود معاملات بیشتر، در وضعیت رونق قرار نداشت.

در گزارش مورد استناد، محدوده رونق بازار مسکن تهران زمانی تعریف شده که تعداد خریدوفروش‌ها به حدود 8 تا 10 هزار واحد در ماه برسد. فاصله 1300 معامله مرداد با چنین رقمی نشان می‌دهد هنوز نمی‌توان از بازگشت بازار به شرایط عادی یا پررونق صحبت کرد.

با این حال، جهت حرکت بازار نسبت به تیر تغییر کرده است. پس از دوره‌ای که بسیاری از خریداران ترجیح داده بودند تصمیم خود را عقب بیندازند، مرداد شاهد افزایش تعداد قراردادها بود. همین تغییر جهت، حتی با حجم محدود معاملات، برای بررسی رفتار خریداران اهمیت دارد.

رشد هم‌زمان قیمت پیشنهادی و قطعی چه معنایی دارد؟

یکی از نکات قابل توجه مرداد، رشد هم‌زمان دو شاخص متفاوت بود: قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها و قیمت قطعی معاملات.

قیمت پیشنهادی همان رقمی است که فروشنده برای ملک خود در نظر می‌گیرد و معمولاً در آگهی‌ها دیده می‌شود. این عدد الزاماً قیمت نهایی معامله نیست. در مقابل، قیمت قطعی رقمی است که خریدار و فروشنده پس از مذاکره روی آن توافق کرده‌اند و معامله با همان مبلغ انجام شده است.

در مرداد، متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود 210 میلیون و 800 هزار تومان بود، در حالی که متوسط قیمت قطعی حدود 192 میلیون تومان گزارش شد. هر دو شاخص نسبت به تیر 3.2 درصد افزایش داشتند.

این هم‌جهتی می‌تواند نشانه‌ای از فعال‌تر شدن تقاضا باشد. اگر فقط قیمت‌های پیشنهادی افزایش پیدا می‌کرد و معاملات همچنان کاهش می‌یافت، می‌شد بخش زیادی از رشد قیمت را به انتظارات فروشندگان نسبت داد. اما رشد هم‌زمان معاملات و قیمت قطعی نشان می‌دهد بخشی از بازار توانسته با قیمت‌های جدید به توافق برسد.

البته این به معنای شکل‌گیری موج افزایش قیمت نیست. تغییر ماهانه 3.2 درصدی در کنار تعداد پایین معاملات، بیشتر از حرکت محدود بازار خبر می‌دهد.

چرا بخشی از خریداران در مرداد برگشتند؟

بازگشت خریداران به بازار مسکن معمولاً فقط یک علت ندارد. شرایط اقتصادی، انتظارات آینده، توان مالی خانوار و حتی فضای عمومی جامعه می‌توانند زمان تصمیم برای خرید خانه را تغییر دهند.

گزارش بازار مرداد، افزایش معاملات را حاصل ترکیبی از عوامل اقتصادی و غیراقتصادی می‌داند. پس از چند هفته کاهش تنش و توقف حملات، بخشی از متقاضیانی که خرید خود را به تعویق انداخته بودند دوباره امکان تصمیم‌گیری پیدا کردند. در کنار این عامل، رشد دارایی‌هایی مانند طلا، سکه و ارز نیز قدرت خرید بخشی از متقاضیان را افزایش داده بود.

این ترکیب می‌تواند توضیح دهد چرا بازار بدون شکل‌گیری یک رونق گسترده، کمی فعال‌تر شده است. همه خانوارها قدرت خرید بیشتری پیدا نکرده‌اند؛ اما برخی افرادی که سرمایه خود را در بازارهای دیگر نگهداری کرده بودند، حالا به بودجه لازم برای ورود به بازار ملک نزدیک‌تر شده‌اند.

طلا و دلار دوباره به بودجه خرید خانه تبدیل شدند

یکی از نکات متفاوت معاملات مرداد، نقش پررنگ‌تر طلا و ارز در تأمین بودجه بعضی خریداران بود.

براساس بررسی میدانی نقل‌شده در گزارش، بخشی از خریداران آپارتمان با پشتوانه طلا، سکه و دلار وارد معامله شدند. حتی برخی واسطه‌های بازار اعلام کرده‌اند در میان تعداد محدود خریدارانی که معامله قطعی انجام داده‌اند، سهم طلا از بودجه بعضی معاملات بسیار بالا بوده است.

این رفتار در سال‌های اخیر چندان عجیب نیست. خانواری که چند سال امکان خرید خانه نداشته، ممکن است پس‌انداز خود را به جای نگهداری نقدی به طلا، ارز یا دارایی‌های دیگر تبدیل کرده باشد. اگر این دارایی‌ها در یک دوره رشد بیشتری نسبت به مسکن داشته باشند، فاصله خانوار با بودجه خرید خانه کمتر می‌شود.

در چنین شرایطی، فرد ممکن است تصمیم بگیرد بخشی از سود یا کل سرمایه خود را به ملک تبدیل کند. بنابراین افزایش معاملات لزوماً به معنای بیشتر شدن درآمد خانوار نیست؛ گاهی نتیجه تغییر نسبت ارزش دارایی خریدار به قیمت مسکن است.

خرید خانه با طلا در معاملات چگونه انجام می‌شود؟

گزارش مرداد به روش‌هایی اشاره می‌کند که برخی خریداران برای استفاده از طلا در معامله ملک به کار گرفته‌اند.

یک روش، تهاتر مستقیم بخشی از طلا یا سکه با بخشی از ارزش ملک است. در این حالت خریدار مجبور نیست ابتدا تمام دارایی خود را نقد کند و سپس پول را به فروشنده بپردازد.

روش دیگر این است که طرفین پس از توافق اولیه و پرداخت پیش‌پرداخت، زمانی برای نقد کردن دارایی خریدار در نظر بگیرند. طلا یا ارز فروخته می‌شود و باقی مبلغ معامله به فروشنده پرداخت خواهد شد.

وجود چنین معاملاتی نشان می‌دهد بخشی از سرمایه‌ای که طی سال‌های گذشته در بازارهای دیگر جمع شده بود، در صورت فراهم شدن شرایط می‌تواند وارد بازار ملک شود.

اما همین موضوع اهمیت قیمت‌گذاری درست را بیشتر می‌کند. کسی که قرار است بخش بزرگی از طلای خود را برای خرید خانه بفروشد، بیش از هر زمان دیگری نیاز دارد بداند ملکی که انتخاب کرده با چه قیمتی در بازار قرار دارد.

قیمت دلاری مسکن هنوز چه پیامی دارد؟

در کنار قیمت ریالی، قیمت دلاری مسکن نیز یکی از شاخص‌هایی است که بعضی سرمایه‌گذاران دنبال می‌کنند.

براساس گزارش مرداد، متوسط قیمت دلاری مسکن تهران به حدود 1121 دلار برای هر مترمربع رسیده است. این عدد کمی بیشتر از ماه قبل بود، اما همچنان در محدوده‌ای قرار داشت که گزارش آن را سطح نرمال توصیف کرده است.

برای خریداری که بخش قابل توجهی از سرمایه خود را به دلار نگهداری کرده، این نسبت می‌تواند اهمیت بیشتری از رشد ریالی قیمت مسکن داشته باشد.

ممکن است یک آپارتمان نسبت به سال قبل به تومان بسیار گران‌تر شده باشد، اما اگر ارزش دلار نیز در همین مدت افزایش قابل توجهی داشته باشد، قدرت خرید دارنده ارز به همان میزان کاهش پیدا نکرده باشد.

به همین خاطر است که ورود خریداران ارزی یا طلایی را نمی‌توان فقط با نگاه به قیمت ریالی مسکن توضیح داد.

آیا مرداد را می‌توان نقطه تغییر بازار دانست؟

پاسخ به این سؤال به تعریفی که از «نقطه تغییر» داریم بستگی دارد.

اگر منظور شروع رونق بازار باشد، آمار مرداد هنوز چنین نتیجه‌ای را تأیید نمی‌کند. تعداد معاملات بسیار کمتر از دوره‌های رونق است و حتی با سطح معاملات اردیبهشت فاصله دارد.

اما اگر نقطه تغییر را پایان روند کاهش معاملات و آغاز بازگشت محدود خریداران بدانیم، مرداد نشانه‌هایی از تغییر را در خود دارد.

سه اتفاق هم‌زمان رخ داده است:

تعداد معاملات نسبت به تیر افزایش پیدا کرده، متوسط قیمت قطعی بالا رفته و قیمت پیشنهادی فروشندگان نیز رشد کرده است.

همین ترکیب نشان می‌دهد بازار نسبت به ماه قبل تحرک بیشتری داشته است. اینکه این روند در ماه‌های بعد ادامه پیدا کند یا دوباره متوقف شود، به عوامل مختلفی بستگی خواهد داشت و داده یک ماه برای نتیجه‌گیری قطعی کافی نیست.

بازگشت خریداران چه تغییری برای فروشنده‌ها ایجاد می‌کند؟

در بازاری که تعداد خریداران بسیار کم است، فروشنده برای انجام معامله معمولاً با انتخاب‌های محدودتری روبه‌روست. افزایش تدریجی تقاضا می‌تواند شرایط مذاکره را تغییر دهد، اما هنوز نمی‌توان گفت فروشنده‌ها دست بالا را پیدا کرده‌اند.

فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی مرداد نیز همین نکته را نشان می‌دهد.

متوسط قیمت پیشنهادی حدود 210.8 میلیون تومان بوده و متوسط قیمت قطعی به حدود 192 میلیون تومان رسیده است. البته این دو شاخص الزاماً مربوط به یک مجموعه یکسان از املاک نیستند و نمی‌توان اختلاف آن‌ها را مستقیم «درصد تخفیف فروشندگان» دانست. با این حال، وجود فاصله میان قیمت آگهی و معامله یادآوری می‌کند که قیمت پیشنهادی، آخرین مرحله قیمت‌گذاری نیست.

خریدار همچنان باید فایل‌های مشابه را مقایسه کند و فروشنده نیز اگر قصد معامله واقعی دارد، نمی‌تواند فقط براساس خوش‌بینانه‌ترین قیمت‌های آگهی تصمیم بگیرد.

خریدار امروز باید بیشتر به قیمت توجه کند یا تعداد معاملات؟

هیچ‌کدام به تنهایی کافی نیست.قیمت نشان می‌دهد بازار در چه سطحی قرار دارد، اما تعداد معاملات مشخص می‌کند چه میزان از خریداران و فروشندگان واقعاً حاضر شده‌اند در آن سطح قیمتی با یکدیگر توافق کنند.

بازاری که قیمت‌های آگهی در آن بالا می‌رود اما معامله‌ای انجام نمی‌شود، با بازاری که هم قیمت و هم حجم قراردادها افزایش پیدا کرده، شرایط متفاوتی دارد.

داده‌های مرداد به سناریوی دوم نزدیک‌تر است، اما هنوز حجم معاملات آن‌قدر پایین است که نتوان از تغییر بنیادی وضعیت بازار صحبت کرد.

برای متقاضی خرید نیز این موضوع اهمیت دارد. افزایش معاملات نباید به تنهایی باعث عجله در خرید شود. همان‌طور که رکود بازار نیز الزاماً به معنای ارزان شدن همه فایل‌ها نیست.

تصمیم خرید باید همچنان براساس بودجه، نیاز واقعی، مدت زمان سکونت، موقعیت ملک و قیمت همان فایل گرفته شود.

پیدا کردن قیمت مناسب در بازاری که دوباره فعال شده است

وقتی بازار از یک دوره کم‌معامله وارد مرحله‌ای با تحرک بیشتر می‌شود، مقایسه قیمت‌ها اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

فروشنده ممکن است با مشاهده افزایش معاملات انتظار بالاتری از قیمت داشته باشد. خریدار نیز ممکن است نگران شود که با ادامه روند، خانه‌ها گران‌تر شوند. این دو انتظار می‌توانند تصمیم‌گیری را تحت تأثیر قرار دهند.

در چنین شرایطی، بررسی تعداد بیشتری از فایل‌های مشابه کمک می‌کند تصویر واقعی‌تری از بازار به دست بیاید.

در سامانه کیلید می‌توان آگهی‌های خرید ملک را براساس محله، بودجه، متراژ، تعداد اتاق، سال ساخت و امکانات موردنظر محدود کرد. این مقایسه زمانی کاربردی‌تر می‌شود که خریدار بخواهد بفهمد قیمت یک فایل در مقایسه با گزینه‌های مشابه همان محدوده در چه سطحی قرار دارد.

جست‌وجوی روینقشه کیلید نیز کمک می‌کند موقعیت ملک وارد مقایسه شود. دو آپارتمان با متراژ و سن مشابه ممکن است فقط به دلیل تفاوت در خیابان، دسترسی یا موقعیت ساختمان شرایط متفاوتی داشته باشند.

در کنار بررسی فایل‌ها، ارزیابی هوشمند کیلید نیز می‌تواند یک مرجع کمکی برای بررسی ارزش ملک باشد. در بازاری که فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و معاملات قطعی همچنان وجود دارد، اتکا به یک آگهی یا قیمت اعلام‌شده از سوی یک فروشنده نمی‌تواند تصویر کاملی از بازار بدهد.

مرداد یک هشدار برای خریداران منتظر بود؟

بخشی از خریداران مدت‌هاست با این تصور خرید را عقب می‌اندازند که شاید قیمت‌ها کاهش پیدا کند. گروه دیگری برعکس، نگران هستند هر تأخیر باعث دورتر شدن دوباره قیمت خانه از بودجه آن‌ها شود.

آمار مرداد به هیچ‌کدام از این دو گروه پاسخ قطعی نمی‌دهد.

قیمت‌ها نسبت به تیر افزایش پیدا کرده‌اند، اما افزایش محدود بوده است. معاملات نیز رشد کرده‌اند، اما هنوز در سطح بسیار پایینی قرار دارند. بنابراین بازار نه نشانه واضحی از سقوط قیمت نشان داده و نه وارد یک دوره رونق پرقدرت شده است.

آنچه بیشتر دیده می‌شود، کاهش بخشی از حالت انتظار در میان خریداران است.

برخی افرادی که بودجه کافی داشته‌اند یا از رشد طلا و ارز برای تقویت قدرت خرید خود استفاده کرده‌اند، دوباره به مرحله معامله رسیده‌اند. این تغییر می‌تواند برای کسانی که مدت‌ها بازار را دنبال می‌کنند مهم باشد، اما هنوز دلیل کافی برای تصمیم عجولانه نیست.

بازار مسکن از انتظار مطلق فاصله گرفت

مرداد 1405 را شاید نتوان ماه بازگشت رونق به بازار مسکن تهران نامید، اما نسبت به تیر نشانه‌های بیشتری از حرکت در آن دیده شد.

رشد حدود 30 درصدی معاملات، افزایش 3.2 درصدی قیمت پیشنهادی و رشد مشابه قیمت قطعی نشان می‌دهد بازار نسبت به ماه قبل فعال‌تر شده است. در کنار آن، ورود بخشی از خریداران با پشتوانه طلا، سکه و ارز نیز نشان می‌دهد رشد دارایی‌های دیگر توانسته برای گروه محدودی از متقاضیان، بودجه خرید خانه ایجاد کند.

با این حال، تعداد معاملات هنوز فاصله زیادی با یک بازار پررونق دارد. به همین خاطر شاید مناسب‌تر باشد مرداد را نه «شروع رونق»، بلکه اولین نشانه جدی‌تر از بازگشت آرام خریداران پس از یک دوره انتظار بدانیم.

اگر این افزایش معاملات در ماه‌های بعد ادامه پیدا کند، تصویر روشن‌تری از تغییر مسیر بازار به دست خواهد آمد. اما برای خریدار امروز، مهم‌تر از پیش‌بینی ماه آینده این است که فایل مناسب را با قیمت‌های واقعی همان محدوده مقایسه کند و تصمیم خود را صرفاً بر پایه هیجان ناشی از رشد یا افت یک‌ماهه بازار نگیرد.